Rubrica a cura dell’Avvocato Piera Icardi
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“Buongiorno siamo due genitori con tre figli. I primi due sono sposati con famiglia da diversi anni mentre il terzo è ancora a casa con noi. Nonostante abbia quasi trent’anni non ha ancora un lavoro stabile e pensavamo di lasciargli il nostro appartamento almeno da garantirgli una casa. Ci siamo rivolti ad un professionista il quale ci ha suggerito di donargliela. E’ una strada percorribile? Ci sono dei rischi? Grazie”
La donazione è un accordo con cui una parte, donante, trasferisce all’altra, donatario, una casa, un terreno o un altro immobile per pura generosità, gratuitamente e senza ottenere nulla in cambio.
E’ un atto giuridico che va formalizzato davanti ad un Notaio e che comporta obblighi fiscali per il beneficiario.
La legge regola due tipi di donazione: quella diretta quando il genitore è già proprietario dell’immobile oggetto di donazione e quella indiretta quando, invece, non lo possiede ancora, lo acquista e lo intesta direttamente al figlio oppure gli consegna la somma per poterlo comprare.
E’ necessario versare l’imposta sulle donazioni la cui aliquota varia in base al grado di parentela tra il donante e il donatario.
Nel caso di donazione ai figli non si applica alcuna imposta fino a un valore del bene di 1 milione di euro (franchigia), soglia oltre la quale l’imposta è del 4% sul valore eccedente.
Vi sono, poi, da sostenere l’imposta di bollo di circa €. 230,00, le imposte ipotecarie e catastali che corrispondono al 2% e all’1% del valore dell’immobile; se il bene è una prima casa, le imposte saranno di €. 200,00 ciascuna in misura fissa oltre all’imposta di trascrizione di importo fisso di €. 90,00.
Il principale vantaggio della donazione è che permette di trasferire la proprietà dell’immobile da un genitore al figlio senza dover attendere l’apertura della successione ed è possibile assegnare un bene, ad un figlio, rispetto ad un altro con l’accordo degli eredi legittimi.
L’immobile viene rimosso dal patrimonio dei genitori permettendogli di acquistarne un altro e di sfruttare i vantaggi fiscali della prima casa o di evitare che lo stesso venga pignorato da, eventuali, creditori.
Il principale svantaggio della donazione è che, a differenza della compravendita, non garantisce un trasferimento completamente definitivo.
Rischio di impugnazione della donazione da parte di eredi legittimari
Gli eredi legittimi (figli, coniuge o genitori) se ritengono che la donazione abbia compromesso le loro quote di legittima possono contestarla giudizialmente con l’azione di riduzione e, nei casi previsti per legge, può manifestarsi il rischio di dover restituire il bene.
L’impugnazione può essere esercitata fino a 20 anni dalla donazione o 10 anni dalla morte del donante.
Al fine di evitare contestazioni da parte di altri eredi è possibile:
– predisporre un atto di rinuncia alla contestazione sottoscritto da tutti gli eredi ma solo dopo la morte del donante;
– procedere con una donazione condivisa con cui l’immobile viene donato a tutti i figli che dovranno poi, ciascuno, trasferire la loro quota all’unico fratello interessato: è necessario l’accordo di tutti i figli e comporta una serie di atti di donazione e l’operazione diventerebbe troppo complessa e costosa;
– simulare una vendita con la quale si effettua un trasferimento di denaro tra il genitore e il figlio e si assicurando al bene un prezzo di vendita conforme al valore di mercato in modo da evitare future contestazioni da parte degli altri eredi.
Problemi nella rivendita dell’immobile oggetto di donazione
Gli immobili donati possono essere meno “liquidi”; acquirenti e banche, temendo possibili rivendicazioni future dei legittimari, spesso esitano a comprare o a concedere mutui richiedendo verifiche e garanzie aggiuntive.
La banca, proprio per il rischio di vedersi impugnare la donazione fino a 20 anni dalla stipula dell’atto, potrebbe rifiutarsi di concedere un mutuo o di iscrivere un’ipoteca su un bene immobile donato anche se viene successivamente trasferito ad altri proprietari compromettendo la commerciabilità futura dello stesso.
Donazione in vita con usufrutto
Con la donazione in vita con usufrutto il donante ha la possibilità di riservarsi la disponibilità materiale del bene donato e il godimento dello stesso trasferendo al beneficiario solo la titolarità.
Il donante dona, così, solo la nuda proprietà ma mantiene l’usufrutto e, pertanto, continua ad utilizzare l’immobile fino alla fine della sua vita.
Donazione con clausola di assistenza del donante
Alcune donazioni possono essere accompagnate da un onere a carico del donatario come, per esempio, quella per assistenza in cui il beneficiario si impegna a prestare cure o sostegno al donante e questo diventa un obbligo giuridico vincolante che non si può ignorare.
Se il donatario non adempie, il donante o i suoi eredi possono chiedere in giudizio l’adempimento o la risoluzione della donazione con le conseguenze previste dalla legge.
Donazione di beni a minori
E’possibile, altresì, donare un immobile a un minorenne facendone richiesta al Giudice Tutelare del luogo di residenza del figlio.
Il Giudice valuterà se la donazione risponde ad una sua reale necessità o utilità e deciderà se autorizzare o meno l’operazione; il provvedimento verrà inviato ad un notaio che procederà alla stipula dell’atto di donazione.
Cause di revoca della donazione
Altro aspetto importante da valutare, anche se la donazione si è conclusa ed è divenuta sostanzialmente irrevocabile, sono le circostanze in cui la legge prevede la sua revoca:
– la nascita di nuovi figli del donante o in caso di riconoscimento di un figlio;
– la revoca per ingratitudine quando vengono commessi gravi reati verso il donante o i suoi congiunti come l’omicidio volontario, il tentato omicidio, ingiuria grave verso il donante, etc.
Donazione e vendita
Questi e altri obblighi non sussistono nel caso della vendita; per tale ragione, questa opzione viene spesso preferita alla donazione.
Tutti questi aspetti introducono livelli di incertezze per il donatario e l’unico vantaggio della donazione resta il suo costo contenuto (soprattutto in linea retta).
Con la vendita, effettuato il pagamento e formalizzato l’atto, il trasferimento del bene diventa definitivo e irrevocabile; il venditore non ha diritto ad alcun sostegno economico da parte dell’acquirente e non esistono circostanze che possano causare la revoca della stessa a meno che non si verifichi il mancato pagamento del prezzo concordato.
Inoltre, i beni venduti in vita, a differenza di quelli donati, non rientrano nell’eredità e non vanno divisi tra gli eredi.
In conclusione, pur essendo la donazione un mezzo generoso e spesso conveniente per trasferire la proprietà di un immobile, i potenziali obblighi e imprevisti che comporta, possono rendere la vendita un’opzione più sicura e prevedibile.
Se si sceglie di percorrere la strada della donazione di questo appartamento, sarà il caso di scegliere la modalità di trasferimento dell’immobile al figlio tenendo in considerazione eventuali richieste future da parte dei fratelli divenuti eredi e la necessità di tutelarlo fin da subito dalle loro pretese.
