Rubrica a cura dell’Avvocato Piera Icardi
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“Buonasera, nel 2012 ho preso in locazione un appartamento con un contratto della durata di 4 anni rinnovabile per altri 4. Alla scadenza nel 2020 mi sono trasferito altrove. Ora il proprietario mi ha scritto una lettera in cui, a suo dire, non avrei pagato delle mensilità. Possibile che dopo tanto tempo mi chiede dei soldi? Parlando con mia moglie ci siamo ricordati che il proprietario non ci ha restituito il deposito cauzionale e vorrei sapere se posso ancora chiederglielo. Grazie”
La locazione, chiamata in gergo comune affitto, è un contratto tramite il quale un soggetto permette ad un altro di godere di un bene mobile o immobile in cambio di un corrispettivo mensile per il suo utilizzo.
Il locatore è il soggetto che concede in affitto la propria abitazione per un periodo di tempo dietro il pagamento di una somma di denaro mentre il conduttore, detto anche locatario, è il soggetto che riceve dal proprietario un bene mobile o immobile.
Per usufruire dell’immobile il conduttore deve impegnarsi a versare una quota di denaro mensile, detta canone di locazione attraverso la sottoscrizione di un contratto.
All’interno dell’articolo 1575 del Codice Civile sono stabiliti alcuni obblighi che il locatore deve rispettare durante il periodo di validità del contratto.
Tra questi, per esempio, quello di consegnare il bene al conduttore in un buono stato di manutenzione, di eseguire tutte le riparazioni per permettergli di godere dell’immobile, di garantirgli il pacifico godimento per tutta la durata del contratto di affitto e di restituire il deposito cauzionale.
Una volta che il locatore abbia verificato l’assenza di danni che possano essere attribuiti al conduttore, il locatore avrà l’obbligo di restituire la somma di denaro versata alla stipula del contratto.
Tra i doveri del conduttore troviamo quello di riconsegnare il bene nelle medesime condizioni a cui l’ha ricevuto mantenendolo secondo la diligenza del buon padre di famiglia e senza realizzare interventi che ne modifichino le caratteristiche.
Il conduttore deve poi versare il canone di locazione secondo le tempistiche previste dal contratto di locazione e pagare le utenze e le spese condominiali ordinarie.
Nel codice civile esiste un istituto giuridico che si chiama prescrizione in virtù del quale il mancato esercizio da parte del titolare di un diritto per un tempo prolungato ne determina l’estinzione.
In generale tutti i pagamenti che devono essere effettuati periodicamente, almeno una volta all’anno o per periodi più brevi (ad esempio una volta al mese) si prescrivono in 5 anni.
Per gli affitti la previsione contenuta all’articolo 2948 n.3 del codice civile stabilisce testualmente che «Si prescrivono in cinque anni le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni».
Il locatore può esigere solo il pagamento degli ultimi cinque anni di affitto e non le mensilità precedenti, a meno che non abbia inviato diffide che abbiano interrotto la prescrizione.
Il termine dei canoni condominiali inizia a decorrere dalla scadenza di ciascuna mensilità ed ogni canone ha un proprio termine di prescrizione che parte dalla fine del mese.
Ad esempio, il canone di gennaio 2020 si prescrive il 31 dicembre 2025 (esattamente 5 anni dopo); allo stesso modo, quello di febbraio 2020 si prescrive il 31 gennaio 2026, e così via.
Decorsi cinque anni dall’ultima mensilità scaduta, eventuali pagamenti non eseguiti non potranno essere più richiesti.
E’ sempre utile conservare tutte le ricevute dei versamenti per poter dimostrare di aver provveduto e non rischiare di vedersi chiedere altre somme.
Diverso è il caso del deposito cauzionale che si prescrive in dieci anni pertanto, in questo caso, avendo rilasciato l’appartamento nel 2020 è ancora possibile chiederne la restituzione. E’ consigliabile inviare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario dell’immobile chiedendo espressamente il versamento del deposito cauzionale entro una certa data in modo da poter agire se non si attiva volontariamente.
Stessa sorte per le spese di bollo e di registrazione del contratto che potranno essere richieste fino a 10 anni dopo la fine del contratto di locazione dal locatore al conduttore.
