Rubrica a cura dell’Avvocato Graziano Mallarino
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Vorrei acquistare un alloggio all’asta, ma temono ci siano molte spese condominiali arretrate e non vorrei doverne rispondere. Anche acquistando all’asta occorre poi pagare le spese condominiali arretrate? C’è una soluzione comunque per acquistare senza essere tenuti a pagarle?
E’ prevista dalla legge la responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contribuiti dovuti al Condominio dal venditore, ma è limitata al biennio precedente all’acquisto (e quindi i contributi relativi all’anno di gestione in corso e a quello precedente), trovando applicazione l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. Le spese condominiali anteriori restano in capo solo al vecchio proprietario.
Il principio dell’ambulatorietà, in base al quale l’acquirente di un’unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidamente con lui, ma non al suo posto, opera solo nei confronti dei rapporti esterni con il condominio, non anche nei rapporti interni tra acquirente e venditore: in quest’ultimo rapporto, infatti, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’appartamento risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandolo, è divenuto condomino e qualora sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, in virtù del principio dell’ambulatorietà, ha comunque diritti a rivalersi nei confronti del suo dante causa. Ma non solo: se si tratta di spese condominiali straordinarie, il nuovo proprietario può chiederne il rimborso al vecchio proprietario se erano state deliberate prima dell’acquisto, anche se effettuate successivamente.
Queste regole che ho ora citato non subiscono alcuna deroga anche per quanto riguarda gli acquisti operati in procedure esecutive. Chi acquista un immobile all’asta, lo acquista libero da tutti i gravami (vengono cancellate ipoteche e pignoramenti) ma non libero da eventuali debiti condominiali relativi all’anni di gestione in corso e a quello precedente all’acquisto. Conviene, quindi, all’interessato all’acquisto, informarsi prima, chiedendo al professionista delegato o direttamente all’amministratore di condominio a quanto ammontino le spese arretrate relativamente agli ultimi due esercizi.
