Rubrica a cura dell’Avvocato Piera Icardi
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“Buonasera, sono proprietario di una unità immobiliare sita in un condominio in cui, da qualche tempo, alcune famiglie faticano a farsi carico degli oneri condominiali, in particolar modo al pagamento delle spese di riscaldamento. Io e mia moglie siamo titolari di una piccola pensione e riusciamo con grandi sacrifici a far fronte alle nostre spese pertanto pagare anche quelle degli altri sarebbe troppo gravoso. La maggior parte di noi condomini è pensionato e più volte ci siamo confrontati su questo problema senza trovare una via d’uscita. C’è un modo per evitare di pagare le spese degli altri?”
Preliminarmente occorre ricordare che la regolamentazione delle spese condominiali prevede che esse vengano ripartite in base al valore della proprietà di ogni singolo condomino e, qualora qualche proprietario risulti essere moroso, gli altri condomini sono obbligati in solido e pro quota al pagamento dei suoi debiti condominiali salva la possibilità, successivamente, di rivalersi su di esso.
Ai sensi del disposto di cui all’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l’autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento”.
Ciò significa che, affinché l’amministratore possa sospendere l’erogazione dei servizi comuni è necessario che gli stessi siano suscettibili di utilizzazione separata, che la morosità si sia protratta per almeno sei mesi e che vi sia un’apposita autorizzazione nel regolamento di condominio.
Vi deve essere una delibera assembleare adottata con la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio e per “servizi comuni suscettibili di godimento separato” si intendono quelle forniture che possono essere inibite al singolo condomino senza danneggiare gli altri.
Anche il Tribunale Ordinario di Milano con sentenza n. 11384 del 19.10.1998 ha precisato che: in caso di mora nel pagamento dei contributi condominiali protratta per oltre un semestre l’amministratore, laddove il regolamento vigente lo autorizzi espressamente, può sospendere al condomino l’utilizzazione dei servizi comuni (nella fattispecie riscaldamento ed acqua calda) suscettibili di godimento separato, attraverso le necessarie operazioni sugli impianti, anche da eseguirsi all’interno della proprietà esclusiva del condomino moroso, obbligato a tollerare tali attività sia in forza dello stesso accertamento della facoltà ex art. 63 disp. att. cod. civ. in capo alla collettività, sia in forza della specifica disposizione regolamentare”.
Qualora il condomino moroso dovesse opporsi a far entrare in casa l’incaricato che deve procedere ad operare sull’impianto interno per sospendere l’erogazione del servizio (riscaldamento e/o acqua), sarà necessario ricorrere all’Autorità Giudiziaria affinché venga adottato un provvedimento cautelare al fine di ottenere, con urgenza, l’autorizzazione del Giudice alla sospensione del servizio; così facendo, il condomino moroso dovrà tollerare l’accesso alla sua proprietà da parte dell’incaricato che procederà alle operazioni di apposizione dei sigilli all’impianto.
Diversamente, se non vi sono i suddetti presupposti, vige la regola generale secondo la quale le spese condominiali vanno ripartite in base al valore della proprietà di ogni singolo condomino e in caso di morosità gli altri condomini sono obbligati in solido e pro quota al pagamento dei debiti condominiali.
