Rubrica a cura dell’Avvocato Graziano Mallarino
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Sto per vendere un alloggio in condominio. Sono appena state deliberate dal condominio spese straordinarie di una certa entità che verranno effettuate tra qualche mese. Vorrei sapere se, vendendo prima l’alloggio, posso evitare di concorrere in dette spese.
Alla stregua dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 4, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
A tal fine occorre distinguere tra spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune, ovvero ad impedire o riparare un deterioramento, e spese attinenti a lavori che consistano in un’innovazione o che comunque comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio e cagionate da un evento non evitabile con quest’ultima.
Nella prima ipotesi, l’obbligazione si ritiene sorta non appena si compia l’intervento ritenuto necessario dall’amministratore, e quindi in coincidenza con il compimento effettivo dell’attività gestionale.
Nel caso, invece, delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, la deliberazione dell’assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell’intervento, assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino.
Da ciò si fa derivare che, verificandosi l’alienazione di una porzione esclusiva posta nel condominio in seguito all’adozione di una delibera assembleare, antecedente alla stipula dell’atto traslativo, volta all’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione, ove non sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore, i relativi costi devono essere sopportati dal primo, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c..
Dunque, tale momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione condominiale rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, ma sempre che gli stessi non si fossero diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.
In conclusione, il lettore è tenuto al pagamento delle spese straordinarie già deliberate dal condominio al momento della vendita dell’alloggio, ancorché non ancora effettuate.
Potrà però sottrarsi alla spesa, accordandosi con l’acquirente che la stessa resti a carico di quest’ultimo. Detto accordo, come già detto, non è però opponibile al condominio che potrà rivolgersi per chiedere il pagamento anche al lettore, ma quest’ultimo in tal caso avrà diritto di rivalsa nei confronti del compratore.
